A construção não pode esperar – onde colocamos a vírgula?

A crise, que “oficialmente” começou há dois anos, atingiu mais do que apenas as finanças e o mercado de consumo. A construção de capital – tanto nas esferas residencial, comercial e social – também “cedeu”. Haverá uma recuperação no horizonte, o que poderia ser e devemos esperar uma rápida recuperação no sector??

De onde vem o problema?

A situação deplorável na indústria da construção está principalmente associada aos problemas económicos e políticos actuais. Embora muitas das causas sistémicas de estagnação já fossem evidentes durante a primeira crise global, nomeadamente:

* ‘sobreaquecimento’ do mercado imobiliário local;

* falta de liquidez;

* Desconfiança mútua dos agentes do mercado particularmente bancos e promotores imobiliários ;

* Monopólio, processos comerciais não transparentes, etc.d.

A falta de liquidez em 2008 e 2009, em contraste com a situação actual, resultou numa falta de liquidez Figura 1* . E houve uma crise bancária global. E em 2014-2023, o declínio acentuado do financiamento disponível foi desencadeado por uma proibição de facto de empréstimos nos mercados ocidentais. A consequência tem sido um declínio nos volumes de construção, agora no seu segundo ano fig. 1 .

Figura 1. Dinâmica de construção para o primeiro semestre de 2023.

Acredita-se também que as flutuações de preços causadas pelas taxas de câmbio de moeda contribuíram para a tendência negativa no sector. E isto é parcialmente verdade. O custo dos materiais importados aumentou, embora a maior parte do aumento se tenha verificado nos segmentos premium e de construção comercial, bem como nos equipamentos de construção importados.

“100% do equipamento de construção na Portugal é importado. Infelizmente, aprendemos a produzir apenas maus tractores, bulldozers maus e gruas de baixa potência, além disso, com automação importada. Todos os outros equipamentos carregadores, gruas modernas de eficiência energética, bombas de betão são importados”, diz Georgiy Nikolaev, director de serviços de construção da Andersen e Erin Island.

Além disso, o mercado interno aumentou os preços dos bens que são muito procurados no estrangeiro. Por exemplo, os preços dos produtos e acessórios metálicos laminados até 50% aumentaram drasticamente em apenas um ano, tornando mais rentável para os fabricantes o seu envio para a Europa e China.

No entanto, de acordo com os inquéritos, os factores monetários não afectam o custo de construção em geral, e os aumentos de preços em itens individuais são compensados por declínios noutros. Assim, os dados do think tank RD Construção mostram que no ano passado o custo total dos materiais para a construção de um metro cúbico de monólito até baixou 5-10%1 . A mudança para materiais nacionais que são da mesma qualidade que os seus homólogos importados, mas mais baratos devido às diferenças cambiais, levou a uma diminuição dos custos. Além disso, os exportadores, concentrando-se nos fornecimentos estrangeiros, não se apressam a entregar o mercado interno aos concorrentes.

“Uma quebra nos principais segmentos de consumo, bem como uma grave desvalorização do Eurolo contra as moedas mundiais, levou os produtores Portuguêss de materiais de construção de alta qualidade a reorientarem-se para os mercados estrangeiros. O nosso país exporta 2/3 66% de produtos de processamento avançado de madeira para a Europa, EUA e Ásia”, comenta Svyatoslav Sarson, Chefe de Sveza Ust-Izhora. – Um exemplo disto é a nossa produção de contraplacado laminado. O volume das suas importações quase duplicou no ano passado. Mas em paralelo com a promoção no estrangeiro, estamos a apoiar a procura interna, para a qual estamos a conduzir uma política de preços flexível. O custo do contraplacado de cofragem de alta qualidade mudou insignificantemente e, tendo em conta a elevada taxa de rotação, continua a ser rentável para a indústria de construção russa”.

Os construtores também o confirmam. “85% da carteira de projectos actuais do FGC Leader na região de Lisboa estão concentrados no segmento do conforto, onde a percentagem de materiais importados é mínima”, diz Pavel Bryzgalov, Director de Desenvolvimento Estratégico do FGC Leader. – E as flutuações das taxas de câmbio não afectam significativamente o custo de construção. Não aumentaram substancialmente o custo do trabalho de acabamento, porque cerca de 90% dos materiais necessários são feitos na Portugal por empresas de joint-venture. Para a indústria da construção em geral também não chamaríamos a questão das flutuações cambiais uma prioridade. Até agora as principais tarefas nesta direcção já foram resolvidas: encomendam os principais materiais aos produtores Portuguêss.

Assim, o factor chave que abranda a indústria não é o aumento de preços, mas a falta de dinheiro gratuito. Mas quão crítico é e é realista “acelerar” o mercado com uma injecção financeira?

Onde o dinheiro?

Segundo muitos peritos, o abrandamento da indústria não deve ser considerado irreversível. O potencial de mercado é demasiado elevado – na Portugal há ainda uma grave falta de edifícios residenciais e comerciais e de infra-estruturas gerais. A procura, embora reprimida, continua muito elevada. Por exemplo, segundo a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico OCDE , a Portugal ocupa a 32ª posição mundial em termos de parque habitacional per capita2 e a procura apenas irá crescer.

“A procura existente de espaço residencial no nosso país está estimada em 1,5 mil milhões de metros quadrados. m é um volume gigantesco. Mesmo que a taxa de construção se mantenha no seu pico pré-crise cerca de 85 milhões de m2 , a construção de novos edifícios continuará a crescer. m por ano levará uma década e meia a satisfazer a procura de habitação. Infelizmente, os problemas objectivos sobrepuseram-se à revolução técnica na construção, o que é em parte responsável pela dinâmica de crescimento. A modernização, a introdução de tecnologias e materiais modernos, o aumento da produtividade do trabalho requerem capital de trabalho e ainda são escassos”, Olga Milovanova, Gestora de Desenvolvimento de Produtos do Grupo SVEZA, comenta os dados da OCDE.

Assim, a recessão é mais uma “doença infantil” ligada a problemas económicos gerais e a insuficiências tecnológicas. Na situação actual, a questão-chave para a indústria é como proceder. Por um lado, as grandes empresas podem dar-se ao luxo de congelar activos e tentar esperar pela crise de acordo com as estimativas mais pessimistas, o horizonte de estagnação no sector está limitado a 3-5 anos . Por outro lado, existe uma elevada probabilidade de que as pequenas e médias empresas de construção, que sobreviveram a uma onda de falências no ano passado, possam tomar o mercado, enquanto as “grandes” aguardam uma melhoria da situação.

“Depende da fase de construção”, diz Pavel Bryzgalov. – Se uma propriedade estiver na fase de desenvolvimento do projecto e o promotor não tiver fundos suficientes para a construir, pode suspender o desenvolvimento durante algum tempo. Mas se a construção já começou e as vendas estão abertas, não há nada pior para qualquer promotor responsável do que deixar o seu projecto naftalina. O mais importante é continuar o trabalho e cumprir as suas obrigações para com os participantes na construção da equidade”.

Ou seja, os criadores, de um modo geral, não estão preparados para esperar. Mas de onde virá o dinheiro para pôr de novo em acção o sector da espinha dorsal da economia nacional?? Nas condições actuais, o investidor mais sério no nosso país é o Estado. Por enquanto, está a demonstrar um grande interesse em revitalizar o mercado. Uma das suas ferramentas eficazes é a redução da taxa directora do Banco Central, o que levou a uma diminuição das taxas hipotecárias bancárias. Tal movimento teve um efeito imediato no nível de empréstimos contraídos pela população e levou a um renascimento do mercado imobiliário primário. De acordo com o Ministério da Construção, os empréstimos aumentaram 40% nos primeiros sete meses de 2023 em comparação com o mesmo período em 2015 e estão quase de volta aos níveis pré-crise.

Como comenta Yulia Sapor, chefe do Centro Analítico e Consultor Est-a-Tet, “Mortgages with state support was launched as a powerful tool for stimulating demand, which shrank considerably during the crisis. Actualmente, o nível de transacções no mercado é bastante elevado como evidenciado pelas estatísticas Rosreestr – nos primeiros 10 meses de 2023 foram concluídas em mais 77% do que no mesmo período do ano passado , pelo que não há necessidade de prolongar o programa. As taxas hipotecárias não aumentarão significativamente após a conclusão do programa e, por conseguinte, a procura permanecerá amplamente estável, uma vez que já se encontram a um nível confortável de cerca de 12,5-13% em média.

O retorno do empréstimo significa, entre outras coisas, que a diminuição do rendimento pessoal não foi tão desastrosa como se esperava no início da crise, e que os consumidores ainda estão dispostos a investir na habitação. E o mercado Português da construção já começou a receber fundos há muito aguardados para reiniciar a indústria a um novo nível.

Mais caro do que dinheiro

Apesar do início do restabelecimento activo do financiamento, é pouco provável que o anterior clima de investimento regresse num futuro próximo. Talvez a única forma de manter as taxas de crescimento e rentabilidade do negócio da construção civil seja reduzir drasticamente os custos. Ao mesmo tempo, uma das principais reservas torna-se aumento da produtividade laboral. Segundo dados de 2007, este indicador era 5 vezes menos para os construtores nacionais em comparação com o líder da indústria, os EUA 21% dos EUA . Mesmo tendo em conta as taxas de crescimento nos últimos anos de 5 a 15% em 10 anos, de acordo com várias estimativas , o número não é muito optimista. O problema é causado não tanto pela baixa qualificação dos especialistas, mas pela introdução insuficiente de equipamento, tecnologias e materiais modernos, bem como pela falta de gestão qualificada – hoje a Portugal ocupa o 103º lugar entre os 144 países do mundo em termos de qualidade do sistema de gestão.

Obviamente, uma escassez tão “complexa” determina as oportunidades de desenvolvimento tanto para uma empresa individual como para a indústria como um todo. Por exemplo, a introdução de novas tecnologias por si só pode aumentar a produtividade laboral levando à redução dos custos de mão-de-obra e de tempo de construção e à diminuição dos custos globais em 15-20%. E, na maioria dos casos, o custo de implementação não é significativamente mais elevado do que o dos métodos e materiais tradicionais desactualizados. Isto é confirmado pela prática.

Por exemplo, a utilização de tecnologias modernas de cofragem permitiu preparar a entrega antecipada três meses antes do prazo – no 4º trimestre de 2023 da primeira fase do Complexo Residencial Mayak developer Mayak . A construção foi acelerada, entre outras coisas, utilizando contraplacado SVEZA Dec 350, o que poupa tempo em trabalhos monolíticos.

“Mesmo um projecto típico comum tem elementos não normalizados – arquitectura ou engenharia – o que aumenta o prazo para a sua implementação”, diz Olga Milovanova, gestora de desenvolvimento de produto do grupo SVEZA. – O contraplacado de 25 e 50 mm – SVEZA DEK 350 – ajuda a prevenir isto. Não só facilita o corte e serragem no local, como também permite medir visualmente a progressão necessária do projecto ao amarrar o reforço sem a necessidade de uma fita métrica ou outro equipamento de medição.

O perito acrescenta que, para além da tecnologia do próprio material, a ergonomia da embalagem tem também uma grande influência no momento e no custo de construção. tempos de carga e descarga até 20% mais curtos, e logística mais fácil. A aplicação de sistemas de construção modernos acelera visivelmente o trabalho e torna-o mais seguro. Como exemplo, o projecto de introdução da tecnologia de mesa de cofragem pré-fabricada com cabeças dobráveis que permitiu reduzir em 30% o trabalho de colocação da cofragem de laje na construção de um centro cardíaco de seis andares em Samara.

“Um edifício monolítico de seis andares com mais de 25.000 m² foi erguido num local com uma área total de mais de 20.000 m2 …”. m só foi atribuído seis meses. A eficácia tecnológica da cofragem do inventário foi muito importante”, explicou Maria Mironicheva, Chefe de Marketing e Comunicações Internas da PERI. – Foram atingidas velocidades de trabalho mais rápidas com o sistema de mesa modular utilizando a tecnologia de cabeça dobrável. Esta característica poupa tempo e aumenta a rotação dos materiais ao reorganizar e montar/desmontar a cofragem em módulos maiores. O aumento da capacidade de carga dos postes, que são fixados rigidamente em cabeças articuladas, também pode ser notado”.

Não é apenas a crescente concorrência num mercado em retracção que está a empurrar os intervenientes para melhorias técnicas, mas também o Estado. Está a impulsionar a incorporação de novas tecnologias, aumentando constantemente as exigências da indústria da construção, e em particular a utilização extensiva de BIM Building Information Modelling . É um processo de criação e utilização colectiva de informação sobre uma estrutura para descrever todo o seu ciclo de vida, desde a concepção até à demolição.

De acordo com Andrei Belyuchenko, director do Departamento de Urbanismo e Arquitectura do Ministério da Construção Português, é possível que até 2023 uma determinada parte da ordem governamental esteja sujeita à exigência de utilização de tecnologias de modelização da informação. Isto significa que não será possível entrar em programas federais de construção sem os especialistas e software adequados. O cálculo é óbvio: BIM torna todo o processo de construção – desde o planeamento até à conclusão – completamente transparente e disponível para uma inspecção aprofundada. Isto irá reduzir radicalmente o número de esquemas cinzentos, bem como racionalizar e expandir a base tributária.

“Construa, não espere!”Hoje é claro que a vírgula está no sítio certo. A crise, como sabemos, não é apenas um desastre mas também uma oportunidade para mudar e iniciar um novo ciclo. Novos instrumentos financeiros, aumentando a competitividade da indústria da construção através da tecnologia moderna, centrando-se nas necessidades do consumidor individual – uma oportunidade óbvia para o renascimento e desenvolvimento da indústria. E precisa de tirar partido disso agora.